“史诗”股灾

最近很多有关房地产市场的“小短文”竟然都应证了！

5月17日，传了好久的“史诗”股灾现行政策总算落地式。当天，好几个现行政策发布，股票市场房地产板块迈入“爆裂性增涨”。

首先是在当天召开的全国进一步加强保拿房工作视频会议上，明确提出大力支持应续建项目融资和项目完工，当地政府酌情考虑回收已出让的闲置不用总量居住用地，明确提出商住楼库存量比较多大城市当地政府能够需订购，酌情考虑以合理的价格回收一部分商住楼作为保障房等。

这就意味着，政府部门结局复购库存量房获得了中间方面的适用。

接着，中央银行连射3条重磅消息房地产新政：撤销全国各地方面第一套住房和二套房盈利性个人住房贷款利率现行政策低限；下降公积金贷款市场利率；第一套住房盈利性住房按揭贷款最少首付比例调整至不少于15%，二套住宅盈利性住房按揭贷款最少首付比例调整至不少于25%。

从政策的偏向来说，降公积金利率，主要用于刚性需求，其实就是第一次买房或是更换的群体；降商业贷款利率，主要用于改善需求；而三条现行政策加在一起，主要用于资金需求——减少买房门槛和购房成本，全是刺激性买房者结局的有效途径。

依据上年9月工作的通知，中央银行规定，针对贷款买普通商品住房的农村居民，第一套住房盈利性住房按揭贷款最少首付比例统一为不少于20%，二套住宅盈利性住房按揭贷款最少首付比例统一为不少于30%。

自然，减少房贷首付比例的功效于北京、上海市、深圳市那样总房子价格越大的一线城市功效更加明显，对绝大多数大城市实际效果还需观查。

网上流传一个剖析也很到位，房贷首付比例减少了15%，可是相对应只需房价下降15%就等于是你所持有的房子就是负资产了，这会对购房者来说是一个很残酷的真相了，是被金融机构围着提升首付的概率。

但是，资本市场对股灾效果充分认可，截止到当日收市，房地产板块暴涨7%，多只个股涨停，香港股市一些房地产业传动链条公司甚至还有增涨300%多的是，的确是“爆裂”。

盘后，新闻媒体再发重大消息，在5月17日国务院新闻办公室举办的国务院政策例行吹风大会上，中央人民银行表明，将设立3000亿人民币保障房贷款，激励引导金融机构依照社会化、法制化标准，适用地方国有企业以合理的价格回收已完成未售卖商住楼，作为配股型或廉租型保障房，预估将推动银行借款5000亿人民币。

这虽是前边保拿房短视频工作中大会上观点的具体落实，但也让外部见到，中间方面的股灾已不再停留在口头里的鼓励了。

政策底到了吗？

5月17日的相关政策，其对应的都在需求面进行改善。个人认为，从需求面看，尽管监管口袋里也有专用工具，但基本应该算是政策底了。

首先要看限购政策，上一篇文章己经剖析，目前国内限购的城市除开四大一线以外，仅有天津市和海南了。在其中广州市和天津也基本上算放开，北京市和海南因其特殊身份和发展趋势考虑到，全部都要放开限购难以，上海和深圳空间有，但需要“剥洋葱”。

因此从放开限购的角度来看，将来只是一线城市中心区域及限定研发的地区（例如海南省的三亚、中心绿色生态中心城市等）保存限购房政策，但可期待的相关政策越来越少了。

目前还有一些城市比较有限售、限贷和指导价等限制对策，但都是属于小补丁包，于大局意识没有影响。

其次减少买房门槛和购房成本，这也是此次现行政策的关键，但不是全部。从控制成本来说，更有意思的具体政策税收政策，减少交易税费征免期限、减少总量房贷款利率等，都会是更多的利好消息。

从资产端看，主要问题是处理地产商出现难题。先前中间规定一视同仁地针对不同所有制性质高品质地产商有效资金需求，但是实际实施过程中，私营地产商仍被区别对待。

值得庆幸的是过去一年保交楼成绩突出，资料显示，截止到2023年末，350万件保交楼新项目已经实现交货超300万件，交付率超出86%；3500亿的保交楼专项借款绝大多数已推送到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率做到99.9%，保交楼工作中取得突破性进展。

保交楼稳定下来房地产业，防止了很多烂尾出现，稳住房地产业基盘。但目前的关键是，很多地产商所困保交楼，已经没了周转资金逃生，所以对专注于主营业务、遵纪守法合规管理、资质证书优良、运营稳定、具有发展潜能和一定系统重要性的高品质地产商给予支持，使之改进流通性情况、提升资本流动方式、扩张资金分配范畴、提高资金使用效益就更为重要。

总体来说，资产端现行政策口袋里仍有大量的一种手段，未来有需要随时能拿出来用。

5月17日，中国统计局发布2024年1-4月份全国各地房地产业基本概况，房产投资、市场销售、股权融资各项性能指标继续下滑。在其中，全国各地房地产开发投资约3.09万亿，同比减少9.8%。到此，开发设计投资增速持续23月持续下滑。而截止到4月末，商品住宅未售总面积7.46亿平方米，同比增加15.7%，在其中住房占了一半之上，等同于数百万套房产都还没售出。

项目投资大幅降低，库存量大幅上升，最先传输是指土拍市场，有业内人士统计分析，已经发布2024年土地供应计划的热点城市里，除开北京市和成都能够与往年差不多外，上海市、广州市、合肥市、苏州市、厦门的供货经营规模都减了很多。

在其中苏州市仅有上一年的四成，北京的土地出让也就只有上年的一半。并不是当地政府不肯土地出让，反而是连地区城投公司也不敢再拖底了。5月份现行政策为什么这么强烈，这大概也是一个关键因素。

现行政策品相怎样？

“5.17现行政策”诚意十足，说起实际效果，一定会有，但是其功效更多的是拖底，想让房子价格反跳也许较难。

至始文剖析，减少房贷首付比例利好消息刚性需求人群，但既然都是最佳选择，就没有必要急于释放出来，其买房需求很有可能需要一个过程。尤其是现阶段预估广泛认为也有利好消息待释放出来，因而更多人会持币待购，由于房贷利息下限的撤销代表着后边年利率还会更低。

更具立即实际意义是指政府部门结局复购，这类“仓储方式”对行业有着很大的实际意义，可防止短时间房市急剧、山崩式下降。

不过目前早已下场的地区政府收储条件比较严苛，5月14日，杭州市临安区公布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，征选楼盘的前提条件为楼盘以整栋作为基本回收企业，与此同时单台总建筑面积不得超过70平米；回收楼盘需组合一定比例的停车位，60平米（含）以内的每件按0.6个车位比例配备，60平方米以上的每件按1.0个车位比例配备。这类标准直接将现在市场内90%之上的商品房拒之门外。

但是目前中央银行现在开始开设保障房贷款，这将给地区更多资金来投入到了仓储工作中。小编认为，假如仓储工作中可以真正落地，那么将媲美曾经的棚改货币化，但这个资金额会非常大。

回望2008年到2018年的十年棚改货币化，中央银行定项加水，5次降息5次央行降息，政府部门总投入量已超4万亿元。但是考虑到现如今房地产存量市场巨大，已经不再是2018年以前相比，所以要控住房地产业资本金量将更为巨大。

有房地产专业人员进行测算，假如现行政策资金投入一两年，共3万亿元以下的，实际效果可以忽略不计；假如现行政策持续3年，资金额做到5万亿元前后，那销售市场效果也有一定的突显，但停不住总体（二三线城市占多数）下行趋势；如果连续资金投入3年及以上，投入的资金做到7～10万亿元，那倏然能控住房市。

天风证券研报表明，如果算上新房和闲置二手房库存量，一共是26.3亿平方米，相对应的去化周期大约为25.4月，如果将住宅去化周期压降至18个月以内，必须消化吸收7.7亿平方米库存量，大约估计必须约7万亿资金。

钱从哪里来？中央与地方是否有充足的资金适用房地产业恢复？至今仍不为人知。更有说服力的是，房地产行业的恢复也许不能把期待再一次放到政府部门下手上，在5月17日全国进一步加强保拿房工作视频会议上，提到的是“有关当地政府应坚持实事求是，酌情考虑以取回、回收等形式妥善处理已出让的闲置不用总量居住用地，可以帮助资金周转困难地产商脱困；商住楼库存量比较多大城市，政府部门能够需订购，酌情考虑以合理的价格回收一部分商住楼作为保障房”，“酌情考虑”即意味着这项政策是引导的并非强制性，说得更搞清楚点是，当地政府量力而为，也不会像十年前的棚改货币化大规模地执行。

销售市场底来临，自然并不取决于现行政策仓储，而是整个销售市场对房地产的自信修复，稳定就业和收入预期，住户拥有更多的水平去面对改善型要求、多套房配备要求，此外，房地产作为一种财产不会再掉价，有着长期持有的使用价值，那时很有可能就是整个销售市场逆势上涨时。